Le parc immobilier de l’État et des collectivités territoriales représentent 377 millions de mètres carrés bâtis, des surfaces principalement mises au service de l’action publique. Loin d’être un ensemble figé, ce patrimoine est en constante évolution en raison des permanentes cessions, acquisitions, rénovations, remembrements, divisions, etc. Au service de l’intérêt général, ces millions de mètres carrés accueillent souvent des usages assez distincts aux fonctions bien définies : le régalien, la santé, l’éducation, la culture, le sport, les transports, etc. Une partie de ces mètres carrés est également vacante, au gré des évolutions des services publics accueillis, et peuvent ainsi être disponibles pour accueillir, temporairement avant cession ou transformation, ou bien sur le long terme, des projets de tiers-lieux.
Les tiers-lieux, en mêlant différents usages, arrivent progressivement à prendre place dans des bâtiments publics. Les espaces ainsi investis peuvent conserver, et parfois renforcer, certaines de leurs fonctions initiales : servir l’intérêt général, être des espaces de rencontre et débat, soutenir un tissu associatif local, mettre en valeur des initiatives artistiques, artisanales et entrepreneuriales locales, créer des emplois locaux non délocalisables, être des espaces refuges pour des publics précaires, etc. Des espaces atypiques peuvent alors être transformés en tiers-lieux, qu’il s’agisse d’anciens services publics municipaux, comme les anciens Bains-Douches de Fontenay-sous-Bois, ou des bâtiments acquis par les collectivités, en vue d’un projet culturel comme l’ancienne prison Jacques-Cartier acquise par la Métropole de Rennes ou l’ancien Couvent des Clarisses par la Ville de Roubaix, ou en vue d’une transformation future, mais pouvant, dans l’intervalle, accueillir un tiers-lieu, comme l’ancienne usine Bobst à Villeurbanne acquise par la Métropole de Lyon.
Pour autant, mettre à disposition le foncier public d’une collectivité à un collectif, une communauté, une entreprise en vue de la création d’un tiers-lieu peut être compliqué à certains égards. Là où les collectivités gèrent leur foncier en pensant le long terme, visent des publics cibles, avec usages et fonctions clairement définis (ex: un collège, une crèche, une MJC ou un hôpital), les tiers-lieux privilégient souvent l’expérimentation, la réversibilité, la modularité des espaces, et l’hybridité des publics. Cette divergence d’approche n’est cependant pas insurmontable : elle nécessite la mobilisation de plusieurs outils juridiques afin de permettre l’implantation durable de tiers-lieux sur le foncier public.
Connaître son foncier, son territoire, ses obligations
Avant toute mise à disposition de bâtiments pour des projets de tiers-lieux, les collectivités doivent s’outiller et monter en compétences afin de disposer d’une connaissance fine de leur territoire, de leur patrimoine et de leurs obligations juridiques et techniques. Il s’agit d’abord d’identifier les besoins locaux auxquels les tiers-lieux peuvent répondre (culturels, sociaux, économiques, hospitalité, emploi) ainsi que les porteurs de projets existants ou potentiels. Cette analyse territoriale doit être complétée par un recensement précis de leur foncier, qu’il relève de leur domaine public comme privé, puis par une évaluation de l’état des bâtiments : usages envisageables, contraintes réglementaires, capacité d’accueil, besoins en travaux, compatibilité avec une occupation temporaire ou pérenne. La collectivité doit également maîtriser ses responsabilités de propriétaire (travaux, sécurité, assurances, responsabilités civiles) et respecter ses obligations de mise en concurrence, via des appels à projets ou appels à manifestation d’intérêt, préalablement à toute occupation.
Plusieurs collectivités se sont structurées en ce sens. La Métropole de Lyon a engagé dès 2019 une stratégie accompagnée par Plateau Urbain et Intermède, aboutissant à la création d’outils, de processus clairs, d’un service et d’un budget dédiés. Elle a ainsi souhaité se doter d’une ligne de conduite claire quant à la prise en charge des travaux en tant que propriétaire sur l’ensemble du foncier dont elle dispose. La Métropole Européenne de Lille et celle de Strasbourg ont quant à elles, privilégié la formation des élus et techniciens notamment des services patrimoine et urbanisme par l’expérimentation, via une sélection progressive de sites et des études de faisabilité partagées. Enfin, la Ville de Marseille a engagé depuis 2022 un travail de cartographie et de mise en réseau des lieux hybrides et l’organisation de rencontres dédiées. Ces démarches montrent que la réussite des tiers-lieux sur foncier public repose d’abord sur une ingénierie publique solide, en amont des choix juridiques et contractuels.
Partager des objectifs communs
Le montage juridique et économique d’un tiers-lieu dans un bâtiment appartenant au public résulte d’une convergence de vision entre le propriétaire public et l’exploitant du tiers-lieu. Il ne sert effectivement à rien de mobiliser les nombreux outils (juridiques, financiers, etc.) si la vision et les objectifs ne sont pas partagés par un propriétaire public et un exploitant de tiers-lieu, et ce au regard de contraintes spécifiques au site. Pourquoi mettre en place un tiers-lieu dans un foncier public ? Quelles sont les spécificités du bâtiment ou du foncier ? Quels sont les objectifs poursuivis par le propriétaire et l’exploitant ? Quels sont les enjeux financiers ? La première étape est donc de définir un cadre d’objectifs communs clairement énoncés par les parties. La traduction juridique de cette vision commune n’en sera que facilitée. En effet les différentes types de conventions existant peuvent être en partie adaptées contractuellement au cas par cas.
S’inscrire dans un cadre juridique clair
Bien que de plus en plus de tiers-lieux se posent la question de l’achat, la majorité de ces derniers s’inscrivent dans des montages d’occupant-locataire, et ce régulièrement sur des fonciers publics. Il faut en préambule savoir quelle est la durée envisagée du projet pour identifier le bon modèle juridique.
Dans l’optique d’une occupation de court terme, ou expérimentale, ou transitoire, des outils juridiques assez flexibles sont envisageables : la convention d’occupation temporaire du domaine public, la convention d’occupation précaire, le prêt à usage, le bail dérogatoire selon que le foncier est dans le domaine public ou le domaine privé de la collectivité. Ces conventions s’appuient sur des textes de loi, mais peuvent laisser de la liberté contractuelle sur certaines clauses. La collectivité ne doit alors pas reproduire à l’identique des conventions, mais adapter les clauses selon chaque tiers-lieu. Pour preuve, il est commun de préciser certaines clauses sur d’éventuels gros travaux dans le cadre d’occupations temporaires. À titre d’exemple, à Césure, le propriétaire public (EPAURIF) et l’exploitant ont rédigé une clause permettant aux parties de se rencontrer en cas de travaux dont le coût excessif serait inadapté au contexte du projet de tiers-lieu, quitte à fermer le projet de manière anticipée.
Il faut également préciser que pour un grand ensemble immobilier, une collectivité peut décider de diviser les parcelles et sélectionner différents opérateurs au sein d’un même projet. C’est en ce sens que la métropole de Lyon a consenti 6 conventions (conventions d’occupation précaire et prêts à usage) différentes pour 6 acteurs différents sur la parcelle “étape 22D” à Villeurbanne, un immense tiers-lieu de 35 000 m², mêlant hébergement d’urgence, activités et bureaux, accueil d’étudiant·e·s.
En prévision de projets de tiers-lieux avec des durées plus longues, il existe également des outils juridiques : convention de mise à disposition, bail commercial, bail civil, etc. Ce n’est alors pas tant la forme du contrat qui est intéressante à étudier, mais l’ambition qui est portée : le tiers-lieu n’est pas un projet intercalaire dans l’attente d’une future transformation du foncier public, il est le projet attendu par la collectivité. Par conséquent, il convient de rappeler qu’un exploitant de tiers-lieu n’est pas une structure comme une autre et qu’il faut conserver une approche partenariale et des points de suivi réguliers pour s’assurer que la convention est conforme aux attentes du projet. En effet, il n’est pas étonnant pour un tiers-lieu d’adapter en partie sa programmation, son modèle économique, faire de nouveaux aménagements ou travaux, ce qui nécessite un accompagnement de la part de la collectivité, au risque de voir le tiers-lieu être en difficulté, voire de fermer. La Région Bretagne, à l’initiative de la mise à disposition de l’ancien lycée de Plouhinec (29) pour un projet de tiers-lieu, a ainsi piloté et financé en direct les travaux relatifs à la sécurité incendie et l’accessibilité du bâtiment.
Si l’objectif d’une collectivité est d’avoir un tiers-lieu dans son patrimoine, il n’est pas forcément nécessaire de louer via une convention son bâtiment. Le propriétaire public peut en effet conserver les droits sur son foncier et demander à un opérateur d’assurer une prestation et d’animation ou de gestion du lieu. Il peut combiner également les deux : titulariser un bénéficiaire via un bail, auquel est accolée une prestation relevant d’un marché public. C’est le cas aux Ateliers Dulcie September, occupation de l’ancienne école des Beaux Arts de la ville de Nantes. Ce modèle permet à un opérateur public de rester à l’initiative mais d’être accompagné par un expert sur des enjeux non maîtrisés : animation d’un collectif, gestion des conflits, suivi technique plus agile, organisation d’événements, etc. Il ne s’agit pas uniquement d’avoir un property manager comme dans l’immobilier classique mais un acteur du secteur, à l’image des exploitants des tiers-lieux, flexible, inventif et polyvalent.
Enfin, il existe des outils contractuels situés à mi-chemin entre la vente et la location : le bail emphytéotique et le bail à construction. D’une durée de 18 à 99 ans, ces baux permettent d’avoir, pour l’exploitant, des droits immobiliers réels sur le foncier. L’exploitant peut même hypothéquer le site et avoir recours au crédit bail. La spécificité du bail à construction est qu’il oblige l’exploitant du tiers-lieu à réaliser des constructions ou une rénovation profonde du bâti. Ces deux baux permettent aux exploitants de tiers-lieux d’avoir de la perspective sur leurs projets. La question de la redevance associée au bail se pose alors selon les contextes. Pour favoriser l’émergence d’un tiers-lieu social et solidaire, la collectivité peut fixer une redevance symbolique, ou décotée par rapport au marché classique. À titre d’exemple la ville de Fontenay-sous-Bois a consenti un bail emphytéotique à la coopérative Plateau Urbain pour une durée de 50 ans sur l’ancien bâtiment municipal des Bains Douches afin d’y créer un tiers-lieu social et solidaire.
C’est une manière pour la collectivité de mettre à disposition son foncier pour un projet de tiers-lieu, tout en économisant les frais d’entretien et de travaux du site, sans pour autant céder le site comme une vente classique.
Dans le cas où l’implantation d’un tiers-lieu ne se fait pas sur du foncier public, les collectivités peuvent néanmoins inciter les propriétaires privés à mettre à disposition leur foncier via des chartes ou en imposant le développement de tiers-lieux dans des consultations de promoteurs, comme le fait la Ville de Paris, ou encore en accompagnant financièrement des porteurs de projets qui développent des projets sur des fonciers privés comme le font la Région Île-de-France ou l’Établissement Public Territorial Est Ensemble.
Mettre leur foncier au service des tiers-lieux relève ainsi d’un choix politique fort, engageant les collectivités bien au-delà d’une simple occupation immobilière. Lorsqu’elles se dotent des outils, des compétences et des cadres adaptés, les collectivités peuvent contribuer significativement au soutien aux tiers-lieux. Refuser cette ambition, à l’inverse, revient souvent à laisser la vacance s’installer et les opportunités territoriales se perdre (création d’emplois, soutien au tissu associatif, culturel, entrepreneurial local, création de lieux de convivialité, etc.)
Cet article est publié en Licence Ouverte 2.0 afin d’en favoriser l’essaimage et la mise en discussion.